目前对加工业、养殖业是否能进入农业园区，尚无定论，但部分园区的厂房用地却占了相当大的比例，有的甚至改变了农业园区的性质。调查资料表明，有21%的工业园区最初都是以农业园区的名义申报的，30%的农业园区中的项目都不从事农业生产和农业高新技术科研开发。园区建设用地所占面积较大，部分园区建设用地面积超过了70%，有的园区是纯粹的花园房地产开发。

现代农业园区发展高效集约化农业，对传统的农地流转方式是一个挑战。在实践中，虽然一些地区已创造出了诸如转包、转让、退包、反租倒包、互包等多种形式，但从全国来看，还缺乏明确立法，未形成健全有序的土地流转机制。事实上农民暗地里进行的土地使用权流转相当频繁。据一项调查表明，暗包在农村大约占了60%以上，个别村可能达到了80%，部分缺乏农业劳动力的家庭甚至愿意不获取任何经济利益而将土地转包给他人耕作，唯一的要求就是保留具有重要保障性质的土地使用权。

目前的现代农业园区企业没有合法的土地所有权，使用权年限和权利也没有明确界定，地上农业建筑的投资不能办理合法财产权证明和有效的延续，因而制约了企业合资、融资、上市以及股份制经营、财产抵押贷款等企业资本运营工作。产权不明晰，势必影响投资者的积极性和投资决心，进而影响园区的持续发展。  

(南京师范大学  方斌

南京农业大学 雷广海 刘友兆)

摘自《中国土地》2007.12　总第264期